中国的城镇化总是引起许多争议，尤其是涉及到土地问题。实际上，在全球的城市化及工业化的原始积累过程中，非道德因素都不少，如英国的“羊吃人”或者美国的土地兼并。中国的版本则是“剪刀差”、“农民工”和“赶农民上楼”。这个过程终有尽头，原因无外乎：一是原始积累已经完成，二是它产生的大量矛盾已经对社会的稳定和谐构成了重大威胁。目前充斥舆论的“农民工”问题、征地补偿问题、土地流转问题等，都在反映着大众对这种积累模式的反思和批判。
中国过去十多年的城镇化（准确的说是“半城市化”）更多的体现为“土地城镇化”：地方政府对农村集体土地进行征收、在土地市场上保持独家垄断地位，并以“向农民征地→成本价供应工业用地→高价供应商住用地→土地抵押融资进行城市基础设施建设→新一轮向农民征地→……”的循环为表现形式，来推动高速城镇化和GDP锦标赛。
在这个过程中，一方面土地出让形成的财富积累转变为地方政府的财政收入，再经由基础设施软硬件建设的投资，提高了本地城镇居民的公共服务水平；另一方面，被征地农民的利益没有得到有效的保护，而同时由于户籍制度的存在，进城务工的农民成为“农民工”，他们不能获得与城市劳动力同等的整体劳动报酬（特别体现在无法平等享有医疗、教育等公共服务资源）。因此，土地的城镇化对失地农民和进城农民工群体都有重大亏欠，加剧了城乡矛盾对立，孕育了极大的不稳定因素，因而是一种越来越不可持续的城镇化模式。
破解城乡二元化，关键就是破解“城市土地国有、农村土地集体所有”的城乡二元土地制度，以及“农业户籍与非农户籍并存”的城乡二元户籍制度。这种特殊的城乡二元分割体制牵涉的城镇福利、社会保障和土地利益等，导致进城务工的农民在生活习惯、消费模式上都未能真正转变为市民模式，即生活方式的“二元化”。目前大部分的进城务工农民的家庭总收入一半来自于老家的务农收入，一半来自于外出务工的工资性收入，因此他们既离不开土地，也离不开城市。土地承担了他们的一半收入和社会保障功能，土地无法通过市场化渠道直接实现价值也限制了他们获得足够的财富来扩大相应的消费水平。从另外一个角度来看，当前中国城市的发展水平也尚不足以支撑起所有的“农民工”享受均等的社会福利和公共服务，如何解决资金来源是关键问题，也是新型城镇化必须面对的核心问题之一，而这些问题的突破口都集中在土地制度改革上，我们预期未来可能有重大政策突破。
土地改革的核心理念在于以权利保障为中心，改计划配置为市场配置，其关键点将在于集体土地市场化改革，否则“新型城镇化”极有可能会再次演化为地方政府的变相“圈地”。一方面，地方政府供应土地存在约束，一旦放开建设用地指标，卖地冲动难以抑制，另一方面，地方政府的城市化支出却不断扩大，财政压力骤增。如果在加快城镇化建设的同时，又需要地方政府在增量中更多地保护失地农民的根本利益和为入籍的农民工提供更均等的公共服务，则地方政府的资金来源肯定捉襟见肘。尤其是在地方债务风险有爆发可能的当前，短期内彻底终结土地财政并不是现实的举措。集体建设用地的全面市场化流转必然损害地方政府的独家垄断收益，而且也会动摇经济的“支柱行业”——房地产的“独家供应”，因此推进的阻力必然也是巨大的，存在中央与地方、政府与市场、房地产与银行之间的多重博弈。如何让地方政府有动力来推动土地变革？如果给了农民更多利益，又能否加速城市化进程呢？
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