近期中国央行、银监会的通知,改变了10月楼市的走势。在此次楼市调整中,最值得关注的是央行放松了二套房贷的认定标准,对拥有一套住房并已还清贷款的家庭再次购房,执行3成首付、最低0.7倍基准利率的首套房贷政策。

此次调整一出,市场上出现两极分化的观点:有房地产业内人士高呼,“调整力度空前,堪比2008年底的‘四万亿’”;但随后也有媒体指出,今年十一黄金周期间各地楼市成交惨淡,该政策几无效果。在截然不同的观点面前,“限贷”调整下楼市的实际情况到底如何?

媒体报道中引用的黄金周期间主要城市新房成交量数据,并不能反映楼市政策调整后市场的实际情况。通常,新房成交数据来自各地房地产交易中心的网上公示签约数据,简称“网签数据”。由于从购房者支付定金、签订预售合同,再到交易中心网上公示,其间会有1-2周的时间。因此,我们平时看到的每日新房销售数据,其实反映的是前1-2周的交易情况。同时,各地房地产交易中心也受国庆长假影响,数据更新不及时。因此,黄金周期间低迷的销售数据其实反映的是9月底的市场情况。

之所以今年黄金周楼市成交量比去年同期也有下降,其实主要是受9月份开盘量少,新增供应不足的影响。

来自房地产市场一线的交易数据显示,今年黄金周期间,很多大型房企、知名房产代理公司销售业绩均出现大幅反弹。虽然房企官方尚未公告,但业内流传着这样一组数据:万科黄金周期间新房认购量80亿元,同比增长120%;保利认购额62亿元,同比增长82%;其他知名房企、代理公司也均有相比9月同期20%-30%的增长。单从这点看,“限贷”放松效果立竿见影。业内某机构发布报告指出,“黄金周期间大户型成交占比达46%,成为需求主力,这是受益于‘限贷’放开后,首付比例降低导致购买力加强”。但事实果真如此吗?

首先,黄金周期间确实有很多楼盘销量大增,但并非全市场整体反弹。在一些楼盘热销的背后,销售平平的项目照样存在。同时,城市间分化明显,深圳、杭州、武汉等城市销售回暖,但沈阳、济南、无锡等城市则基本没有起色。各地的热销楼盘大多符合三个特点:“知名房企、自住产品、价格优惠”。可见低价才是楼盘热销的关键,市场并没有出现一窝蜂式的抢购热潮。因此市场整体回升的幅度,显然是小于热销楼盘和知名房企业绩增长幅度的。

其次,由于正值黄金周假期,各地银行尚未发布“限贷”放松执行细则。因此该期间成交量的回升根本不是受该政策的直接影响,而是它改变了部分购房者的心理预期,使得他们对楼市未来信心增强,从而在第一时间集中出手。从各地热销楼盘的情况看,基本以自住类产品为主。随着节后各银行细则的逐步落地,“限贷”放松对市场的影响将会逐步体现。

再次,即使现在部分银行的细则落地,“限贷”放松对市场的影响也并非如字面上看来那么大(二套房首付从6成降为3成,理论上购买力倍增)。因为目前房价高企,限制客户购买力的瓶颈主要在于贷款承受能力,而不是首付比例。以一个一线城市典型的改善型需求为例,家庭月收入2.4万元人民币,月供最高1.2万元,按最长30年、基准利率贷款计算,能承受的房贷总额为200万元。如果有400万元的首付(通常需要卖掉原有住房),则能承受的总房价款为600万元。“限贷”放松后首付比例降至3成,则400万的首付理论上可以购买价值1200万元的住房,但在家庭收入没变的情况下,可承受贷款总额仍是200万,因此并没有提升购买力。