新一届中国政府终于打破对楼市调控的缄默。北京市政府本周出台“京七条”,引发广泛关注,各参与方都希望从中揣摩上层意图。如果说“京七条”代表了新一届政府的调控方向,那么与此前几轮调控相比,最明显的差异在于,重点从“调需求”转向“调供给”。
10月23日,北京市住建委召开发布会,出台“京七条”,其核心内容是“自住型商品房”政策。这一政策限定此类住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%,建筑面积以90平方米以下为主,五年内原则上不允许转让,五年后转让所得收益30%上缴政府。北京市计划今年向市场投放2万套这类商品房,明年投放5万套。
近十年来,中国政府几乎每年都要出台楼市调控政策,但效果甚微。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”,都贯穿着一个思路——通过抑制需求来控制房价。抑制需求的办法无非是增加交易环节的税收、提高投机性需求的贷款首付比及利率,更激进的手段就是“限购”。同样,为了抑制土地价格上涨的速度,上一届政府的主要思路是控制房地产开发商的资金来源,迫使房地产开发商在资金压力下减少囤积土地,并加速出售已经完工的房子。
事实表明,通过抑制需求来控制房价,难以奏效。尤其是控制房地产开发商资金来源的做法,虽然在短期内能抑制土地价格,但中长期看此举减少了住房供给数量,加剧了房价上涨的压力。
从“京七条”看,新一轮房地产调控借鉴了这些教训,把重点转向了增加供给。
新一轮房地产调控的又一特色,是关注地区间差异,发挥地方政府作用。过去的每一次房地产调控,都是国务院或建设部出台政策,然后由各地制定细则。而新一轮调控主要由地方政府唱主角。最先出台政策的城市是深圳,北京次之,估计上海、广州等几个房价上涨较快的城市也会有相应动作,而大多数二、三线城市则预期不会有新政出台。
不部署全国统一的调控政策,是由当前楼市形势决定的。尽管从统计数据看,房价仍呈现全国普涨态势,但北京、上海等一线城市的上涨速度和幅度明显高于其他城市。截至三季度末,“北上广深”的新建商品住宅价格同比都超过了20%,而大多数二、三线城市的新建商品住宅价格的同比涨幅大多为10%左右。从销售情况看,“北上广深”出现了“日光盘”,而不少三、四线城市的住宅出现了滞销。可见,地区间的差异决定了出台全国统一的调控政策已无必要。
尽管此次调控借鉴了过往经验,但我仍然对其成效抱谨慎态度:
一是,中国货币扩张仍然过快,这在一定程度上是由美国政府左右的,不是中国政府能够主宰的。只要美国量化宽松货币政策持续,中国货币快速扩张的势头就难以结束,房价当然难以控制。
二是,不合理的土地出让制度。房价上涨与土地财政有直接关系。现行的土地出让制度规定农村集体所有制的土地不能进入市场,只有地方政府才有资格出让土地。此项不合理制度导致地方政府成为土地的超级垄断者,土地价格一定是易涨难跌,房价当然就是水涨船高了。
美国的货币政策仍然充满变数,中国土地出让制度变革同样充满变数。中国房价当然也存在变数。
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