说起购房,已经买到房子的人担心未来房子涨价不够快,尚未买到房子的人担心口袋里的银子跟不上房价上涨的速度。可谓是人人有本难念的购房经。这说到底,是个购房资金筹措的问题。身处紧缩的金融市场环境,不仅企业发展面临融资问题,个人买房也存在融资问题。

“钱荒”无疑是今年的流行语,企业钱荒、银行钱荒、公积金钱荒、购房人也钱荒。究竟是购房成本太高还是我们的融资方式欠妥?这个问题非常值得思考。无论怎样,个人在获得购房资格以及将拥有一套住房的机会面前,任何“钱荒”都是难以承受之痛。

俗话说“你不理财,财不理你”,购房亦是如此。懂得更多的购房融资方式,掌握更多的资金杠杆的运用技能,才能使购房不再是单纯的成本负担,相反成为辅助个人财富管理的重要部分,化被动为主动。

在多年前房价低、不限购的“黄金时代”,购房者通常会根据手中的自有资金,简单规划出全款或借款的支付方式。今天的购房者,不管是出于投资还是自住的目的,都会认真比较各种资金筹措方式,如全款、公积金贷款、商业贷款、分期支付、抵押担保、先租后买、亲戚拆借等等。

对购买首套自住房的群体来讲,如无法全额支付,就要认真计算成本,判断到底是使用公积金贷款还是商业贷款,毕竟,还款压力直接关系到未来几十年的生活质量。购房融资过程实际上就是个人控制资金投入成本的过程,应该符合“降低成本,提高收益”的投资回报最大化的理财逻辑。

让我们来算算公积金贷款与商业贷款的代价区别。二者在贷款利率、贷款对象条件、担保方式、单笔贷款最高额度、担保单位、放贷时间等多个方面存在区别。其中有三个方面会对购房成本产生直接影响。

首先是贷款利率。目前,5年以上公积金贷款利率为4.5%(年),商业贷款利率为6.55%(年),即使在扩大优惠至0.85倍以后,5年以上商业贷款利率为5.56%,两者相差1.06个百分点,公积金贷款利率明显更低,故通常是工薪阶层的首选。

第二,贷款额度以及贷款年限。商业贷款根据房屋情况以及个人资质而定,若借款人购买新房,则商业贷款额度最高为房屋成交价的70%左右;若借款人购买二手房,则贷款额度一般不超过房屋评估值的70%左右。商业贷款年限最长30年。公积金贷款一般上限为80万元,个别符合资质的购房者可申请到92万元和104万元,贷款年限最长30年。可见对贷款额度而言,商业贷款略胜一筹。

第三,还款方式。商业贷款通常采取等额本金、等额本息、双周供、固定利率等方式;公积金贷款则可在设定每月最低还款额后,自由还款。可见,公积金贷款在“人性化”上胜过商业贷款。

公积金贷款与商业贷款各有优缺点,购房者应依照自身实际情况加以选择。如购房人借款额度较大,首付又短时间凑不齐,可选择商业贷款;又或者购房人并未缴纳公积金,商业贷款亦是不二选择;但如果购房人对利率敏感程度较高,希望尽可能节省利息,那么公积金贷款应是首选。

以购买为200万元首套住宅为例。由于公积金贷款上限为80万元,所以按照最低首付60%,还贷期限20年计算,使用公积金贷款每月须还款约5061元,使用商业贷款每月须还款约5988元,后者高出900多元。从绝对值看,公积金贷款的确划算,但最低首付60%,短期内会带给买房者很大资金压力。