吕红兵先生在《土地改革需还权于农民》一文中，引用了深圳市今年12月一桩“农地入市”的案例。在这一案例中，深圳再次证明自己无愧于“中国大陆改革开放排头兵”的称号。12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的原农村集体工业用地以1.16亿元的价格，成功在该市土地房产交易大厦挂牌出让。在中国“十八大”让民众对新一轮土改充满期冀之际，深圳此举被国内媒体欢呼为中国“农地入市”第一拍。
深圳市改革的进步意义
深圳市的这一举措，具有重大历史意义和现实意义，或将影响到中国土地制度的变革。如果说1987年深圳首次公开拍卖出让国有土地使用权，是中国土地使用权制度的“第一次革命”，那么2013年年底的这次集体土地直接挂牌出让，则堪称“二次革命”。
之所以给予这次改革以如此高的评价，首先是因为深圳市允许集体建设用地（尽管目前仅限于集体工业用地）不经过征收就直接在土地市场上自由交易，打破了政府对土地一级市场的行政垄断，突破了中国大陆现行《土地管理法》第63条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。
其次，深圳市通过市国土基金，而非“低征高卖”的方式，实现政府对于集体土地增值收益的分享，是一个极为重要的制度探索，尽管这个尝试存在很大的问题，下文将详细讨论。
深圳市的这一改革还具有极为重大的现实意义。如果说1987年的“第一槌”唤醒的是沉睡的“巨量国有资产”，那么2013年的这个“第一槌”唤醒的则是沉睡的“海量集体资产”。仅从深圳市目前的情况来看，该市现有建设用地917.77平方公里，其中农村集体建设用地就有390平方公里，占比高达42%。而从全国情况来看，到2010年为止，全国城乡建设用地规模为24.88万平方公里，其中农村建设用地规模约为16.4万平方公里（约2.46亿亩），占比高达65.9%（数据来源自《全国土地利用总体规划纲要(2006—2020年) 》）。据国土资源部公布的数据，2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，每亩价格约为56万元。有媒体据此测算，建立城乡统一的建设用地市场后，2.46亿亩的农村建设用地价格或高达130多万亿元。虽然这种测算方法并不十分科学——毕竟目前的建设用地价格是在垄断市场形成的，城乡统一的建设用地市场建成以后，土地价格可能就会出现较大波动，但不可否认的是，这些农村建设用地进入市场后，确实会带来集体土地的巨额增值。
深圳市改革的缺憾
不过，在看到深圳市土地使用权“二次革命”进步性的同时，我们也要看到这次改革所存在的不足。从总体上来说，这次改革具有以下三方面的缺陷。
首先，这次改革是违法的。
深圳市政府称，本次改革获得了国土资源部的特许，以地方政府规章的形式实施。从表面上看，改革获得了授权，是合法的。然而，在中国现行的法律体制下，《土地管理法》是由全国人大常委会通过的，无论是国土资源部，还是广东省人民政府，都无权授权深圳市违背《土地管理法》进行改革。虽然笔者也认为，《土地管理法》违背了“法治的精神”并有违宪的嫌疑，然而，有违宪嫌疑的法律并不必然无效，在违宪审查机关宣布这部法律违宪之前，它依然应当得到遵守。
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